לא פעם אנו נמצאים בשוק המקרקעין במצב בו בפטירת אדם הוא מותיר אחריו נכס במקרקעין אשר מורש לבין זוגו, לילדיו ולבני משפחתו.
בשכיחות גובהה זמן מה לאחר פטירת המנוח, הבעלים של הקרקע קודם הפטירה, מבקשים היורשים למכור את הנכס.
השאלה הנשאלת היא:
- מה נדרש מהיורשים כדי לאפשר להם למכור את הנכס?
- מה עלינו לעשות כיורשים כדי לאפשר מכירה שכזאת בדחיפות, נוכח הצעה כספית שאיננו רוצים לפספס, כחוק וכדין.
תשובות:
- מה נדרש מיורשים של נכס או דירת מגורים כדי למכור נכס שהתקבל בירושה? ראשית יהיה על יורשים להמציא מרשם הירושות צו שנקרא צו ירושה ו/או ככל שינה צוואה אז צו קיום צוואה. את הצו ניתן להוציא היום דרך האתר הממשלתי באינטרנט. באופן זה התהליך ידרוש מאתנו רק את חתימתו של מבקש הבקשה שהוא אחד היורשים בלבד. ככל שמי מהיורשים מסתלק מהירושה אף הוא יצטרך לחתום על תצהיר מתאים המופיע באתר. במקרה בו המנוח השאיר אחריו צוואה יהיה עלינו להמציא צו שנקרא צו קיום צוואה. צו זה פשוט יתרגם את הוראות הצוואה לצו אופרטיבי / מעשי שניתן לבצע באמצעותו פעולות בפועל. לא ניתן לפעול מעשית לרישום נכס על שם היורשים ובהתאם לפעול למכירתו כשאין בידנו את הצו המתאים, צו ירושה או לחלופין צו קיום צוואה, אחד מהשניים. צוואה לא מאפשרת לכשעצמה לבצע פעולות מעשיות ללא קבלת הצו המתאים. אך ורק הצו המתאים יאפשר המשך ביצוע פעולות אופרטיביות / מעשיות ולבסוף רישום הנכס על שם היורשים ומכירתו.
- פעמים רבות קיימות הצעות רכישה אטרקטיביות כך שיורשים רבים לא מעוניינים לפספס הצעה שכזאת, מה ניתן לעשות? הדבר נכון גם לגבי רוכש המעוניין לרכוש דירת מגורים שכזאת ולא רוצה להסתכן באובדנה עד שמתקבל הצו המתאים ונרשמות הזכויות. במקרים מסוג זה ניתן לבצע הסכם מכר מותנה בקבלת הצו וברישום הנכס על שם היורשים והמצאת אישור זכויות מתאים על שם היורשים, ההופכים למעשה במהלך העסקה להיות הבעלים של הנכס (או הזכאים להיות בעלים בכל רישום אחר שאינו בעלות לפי חוק הרשום בלשכת רישום המקרקעין). התנאי יהיה בד"כ לכשלושה עד ארבעה חודשים, יתכן ויותר, כאשר התנאי יקבע כי אם המוכר לא ביצע את הרישום על שמו לרבות הוצאת הצו בתוך הזמן כאמור יהיה למי מהצדדים או לרוכש בלבד הזכות לחזור בו בהסכם. הסיכוי לאי קבלת הצו כשאין בעיה מהותית הוא נמוך יחסית ועל כן ניתן בנסיבות מסוימות לפעול כאמור. למען הסר כל ספק אנו נוסיף תנאי מתלה כאמור כדי למנוע הפרת הסכם על ידי המוכר ובכך למזער נזק אפשרי, שכן בכל זאת המוכר זקוק לאישור של צד ג' שאינו בשליטתו, הוא רשם הירושות. עד לקבלת אישור זכויות או נסח טאבו מתאים על שם היורשים נהוג להפקיד את הסכום הראשון בנאמנות אצל ב"כ המוכר. סכום זה יישאר אצל ב"כ המוכר עד לקיום התנאי המתלה, הוצאת צו הירושה ורישום הזכויות על שם היורשים. הוכחת הרישום כאמור היא על ידי המצאת אישור הזכויות המתאים על שם המוכרים שהם היורשים.
כעת השאלות מתבקשות הן:
- האם קיים מס על קבלת דירה בירושה?
- האם מכירת דירה שהתקבלה בירושה מחויבת במס? ואלו עוד מיסים יכולים להיות בשל מכירת דירה שכזאת.
להלן מענה לשאלות אלו:
- האם קיים מס מקרקעין בגין קבלת דירה ו/או כל נכס במקרקעין בירושה?
חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה הוא החוק המגדיר מה תחשב עסקה במקרקעין ומה יהיה שיעור המס שלה וכן אם הנישום יהיה זכאי לפטור ממס. החוק קובע כי ירושה אינה נחשבת לעסקה במקרקעין ועל כן פטורה באופן מלא ממיסוי מקרקעין, הן מצד המוריש והן מצד היורש. אין מס שבח ואין מס רכישה.
- האם קיים חיוב במס בגין מכירת דירת מגורים או כל נכס במקרקעין שהתקבלו בירושה?
שאלה זו היא סבוכה יותר ולהלן המענה. מכירת דירה או נכס במקרקעין וכן מגרש חנות וכיוצ"ב יחשבו עסקת מכר לכל דבר החייבת במס ככל עסקה במקרקעין. אמנם ישנה הטבה אחת משמעותית החלה על דירות למגורים בלבד והיא שימוש בפטור ייחודי שניתן בחוק במקרים אלו. פטור לפי סעיף 49 ב 5 לחוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה. הפטור יינתן אך ורק אילו המוריש בחייו, יום לפני פטירתו, היה זכאי לפטור בגין דירת מגורים יחידה. אילו המוריש היה זכאי לפטור בעת מועד פטירתו אף יורשיו יהיו זכאים לפטור מלא כבחירת דירת מגורים יחידה. למעשה היורש נכנס בנעליו של המוריש לעניין זה.
איך נדע אם המוריש היה זכאי לפטור? הזכאות לפטור היא זכאות לפי התנאים הרגילים של מכירת דירת מוגרים יחידה הנולדת לפי סעיף 49 ב 2 לחוק ולכך שני שלוש מצטברים:
- מדובר בדירת מגורים מזכה לפי הגדרתה בחוק. קרי דירת מגורים שמיועדת למגורים מאושרים עם טופס 4 למגורים. נכס למגורים בלבד. דירה לרבות וילה או קוטג' כולם נחשבות דירות למגורים לעניין זה.
- למוריש לא היית דירת מגורים נוספת ביום פטירתו.
- המוריש לא השתמש בפטור 49 ב 2 בשנה וחצי שחלפו ליום פטירתו, כלומר לא מכר דירת מגורים בפטור לפי דירת מגורים יחידה בשנה וחצי שקדמו ליום פטירתו.
בקיום שלושת תנאים מצטברים אלו יהיה זכאי כל יורש לפטור ממס או לפטור יחסי במקרה שמחיר הדירה עולה על 4,500,000 ש"ח.
בנוסף למיסוי מקרקעין יש לוודא אף קיומן של חובות מול העירייה/ הרשות המקומית/ המועצה האזורית כגון ארנונה או היטל השבחה אשר אף הם ידרשו לתשלום בעת מכירה ככל מכירת דירת מגורים אחרת. היטל השבחה אינו קשור לפטורים המוענקים על ידי רשות המס והיטל זה יהיה חייב כבמכירת כל נכס ללא קשר לעובדה שזה התקבל בירושה, אף אם היטל זה נולד לאחר פטירת המנוח. אין פטור לעניין זה מהיטל השבחה ככל שקיים.
לסיכום:
עסקאות ירושה הן עסקאות שכיחות ובעלות משמעות הן למוכר במעמד זה שלא רוצה "לפספס" קונה עם הצעה כספית כדאית והן לרוכש שלא רוצה "לפספס" נכס אטרקטיבי. במקרים כאלה ישנו פתרון חוזי ויש לאמצו במקרה של צורך כאמור כדי לצלוח את העסקה בבטחה.
