מכירה ורכישה של דירות מגורים

 רכישת דירת מגורים בישראל

רכישת דירת מגורים הינה חלק מענף המקרקעין בישראל אשר מעוגן בבסיסו בחוק המקרקעין*. משמעות הדבר מבחינתנו כי כל דירת מגורים שנרצה לרכוש תהיה חייבת להיות רשומה כחוק בלשכת רישום המקרקעין, "הטאבו" המהווה מעין ת"ז הזהות של הנכס, או באחד מגורמי רישום נוספים כפי שיפורט להלן, המאפשרים לנו לקבל מידע חיוני אודות דירת המגורים הנרכשת כגון מי רשום כבעלים של הדירה, השטח של הדירה, מהן ההצמדות שלה, האם רשומים שעבודים על הדירה ועוד.

לשכת רישום המקרקעין, מה שנקרא בלשון עממית "טאבו" מהווה גורם רשמי המיועד לרישומים של נכסים במקרקעין לרבות דירות מגורים. יחד עם זאת שלב הרישום בלשכת רישום המקרקעין כלומר בטאבו הינו בד"כ השלב הסופי והאחרון בו על הקבלן שבנה את הדירה לרשום עבור המשתכנים את הדירה בטאבו במסגרת מחויבותו על פי חוק המכר* וחוק המקרקעין*.

עד לשלב של הרישום בלשכת רישום המקרקעין, הטאבו, הדירה חייבת להיות רשומה במקומות נוספים, בד"כ הרישום יעשה ברשות מקרקעי ישראל "המנהל" וב"חברה המשכנת", שהיא האמונה על הרישום מטעם הקבלן או היזם שבנה ומכר את הדירות למשתכנים. הדירה תהיה רשומה בשני מקומות אלו, רשות מקרקעי ישראל והחברה המשכנת מטעם הקבלן, עד לרישומה בלשכת רישום המקרקעין.

כאשר הדירה תירשם בלשכת רישום המקרקעין, בטאבו, הדירה תירשם ב"פנקס הבתים המשותפים" של לשכת רישום המקרקעין, כך זה נקרא, כאשר כל אחד מהדירות תקבל מס' תת חלקה המגדירה את הדירה הספציפית במסגרת מספרי הגוש והחלקה של הבניין ו/או פרויקט הבניה כולו.

על כן כאשר אנו נמצאים בתהליך של רכישת דירת מגורים אנו נבקש בראש ובראשונה את אישורי הזכויות של הדירה ו/או את נסח הטאבו כלומר הנסח הרשום בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין כדי לקבל מידע חיוני אף הכרחי בקשר לדירת המגורים הנרכשת ולצורך רכישתה הבטוחה.

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ולצורך קבלת ייעוץ משפטי יש לפנות למשרדנו ו/או לייעוץ משפטי מקצועי של עו"ד.

מכירת דירת מגורים בישראל

מכירת דירת מגורים הינו תהליך חשוב אשר רוב אזרחי בכל מדינה נורמטיבי נדרש לעבור במהלך חייו.

חשוב לדעת כי בעת שאנו מעוניינים למכור דירת מגורים שברשותנו יהיה עלינו לבדוק ולוודא מספר פרטים מרכזיים.

הראשון שבהם הוא ווידא כי הדירה רשומה כבר על שמינו. ישנם מקרים רבים שדירת המגורים אינה רשומה כלל על המתגורר בנכס והמעוניין למוכרו, אם מסיבה שהדירה עדיין רשומה על שם הבעלים הקודמים וזו טרם הועברה על שם הבעלים הקיים ואם מסיבות שונות כגון רישום על שם בעלים שנפטר, מוריש שטרם דווחה ירושתו ועוד. על מנת שלא למצוא את עצמנו מול שוקת שבורה יש ראשת כל לוודא כי הנכס הנמכר רשום על שמינו כמוכרים וניתן למכור את הנכס.

איך אנחנו בודקים זאת?

אם הדירה רשומה בטאבו, כלומר בלשכת רישום המקרקעין, נוכל להוציא את אישור הרישום, הנקרא נסח מלשכת רישום המקרקעין או נסח טאבו, מלשכת רישום המקרקעין דרך אתר האינטרנט של המדינה. אנחנו נרשום במנוע החיפוש באינטרנט "הוצאת נסח טאבו" או "הוצאת נסח מלשכת רישום המקרקעין" ונבחר באופציה המוצעת מטעם האתר של המדינה. אז תהיה לנו האפשרות להכניס פרטים, הגוש, החלקה והתת חלקה המהווים מס' ת"ז של הנכס. לאחר הכנסנו את אלו נוכל להוציא נסח רישום בתמורה של כ 15 שקלים שם נוכל לראות מי רשום כבעלים וכן אם רשומים שעבודים, הערות או משכנתאות על הנכס.

ככל ואין לנו את מספרי הגושים והחלקות ואין ברשותנו כל הסכם ישן על מנת לאתר אותם נוכל להגיע אל מספרי הגושים והחלקות באמצעות אתרים ממשלתיים, אף הם מצויים בחיפוש פשוט באינטרנט. נרשום במנוע החיפוש " איתור גוש חלקה באמצעות כתובת " אז נוכל להכניס את הכתובת המדויקת של הנכס ונקבל מס' גוש וחלקה. את מספרי הגוש והחלקה נכניס באתר של המדינה כפי שפרטי במקום המתאים ונוכל להוציא נסח מרוכז של הבניין שם נוכל גם לאתר את הדירה הספציפית אותה אנו מחפשים.

ככל ומספרי הגושים והחלקות לא מניבים כל תוצאה באתר של לשכת רישום המקרקעין יתכן מאוד שהסיבה לכך היא משום שהדירה רשומה ככל הנראה עדיין ברשות מקרקעי ישראל ובהחברה המשכנת וטרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, הטאבו, על ידי הקבלן. במקרה כזה אנו נכנס לאתר הממשלתי של רשות מקרקעי ישראל, רמ"י, וננסה לאתר שם את הנכס ולהוציא אישור זכויות של רמ"י בהתאם לנהלי האתר. אישור הזכויות של רמ"י הינו אישור רשמי ובר תוקף ומחליף את נסח הטאבו כל זמן שזה טרם בלשכת רישום המקרקעין ואפשר למכור באמצעותו את הנכס ללא מניעה. אמנם לצורך השלמת תהליך הוצאת אישורי הזכויות במקרה כזה אנו לא נסתפק רק באישור של רמ"י, למעט במקרים שמדובר בבתים פרטיים כמו וילה בהם יהיה די באישור רמ"י בלבד, אלא נזדקק גם לאישור זכויות מסודר ורשמי מהחברה המשכנת[1].

שם החברה המשכנת יהיה כתוב באופן בולט באישור הזכויות שנקבל מרשות מקרקעי ישראל. כך שלאחר שהוצאנו את האישור מרמ"י נוכל לדעת מי החברה המשכנת ואל מי עלינו לפנות כדי לקבל אישור זכויות. אישור זכויות חברה משכנת.

שני אישורים אלו יחד מהווים אישור זכויות המחליף את הנסח מלשכת רישום המקרקעין, נסח הטאבו, המאפשרים מכירה של הנכס.

דבר נוסף שכדאי ונכון לבדוק הוא האם אנו צריכים לשלם מיסים בגין מכירת הדירה שברשותנו. ככלל בעת מכירת דירה יכולים לחול עלינו שני סוגי מיסים בסיסיים:

א.   מס שבח.

ב.   היטל השבחה.

מס שבח

מס השבח זהו מס החל במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, והוא פרסונלי כלומר חל באופן אישי על המוכר בהתחשב בעמידתו או אי עמידתו בתנאי החוק לפטור ממס, במחיר הדירה הנרכשת, יום הרכישה, הוצאות שהיו על הנכס ו/או בגין רכישתו ו/או בגין מכירתו ועוד.

פטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה יחידה

דייר שהוא תושב ישראל זכאי ככלל לפטור לפי סעיף 49 ב (2) חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 במכירת "דירת מגורים מזכה" לפי החוק אם זו דירת מגוריו היחידה והוא לא השתמש בפטור זה בשנה וחצי שקדמו למכירה. במקרה של פטור לא יהיו רלוונטיים החישובים השונים כגון מועד הרכישה ו/או סכום הרכישה כמו גם הוצאות שהיו על הנכס שכן הפטור קובע אי תשלום באופן מוחלט.

אמנם הפטור מוגבל לדירה הנמכרת בסך שלא יעלה על 4,500,000 ₪ אז יחולו שיעורי חיוב בהתאם לגודל עליית המחיר, על כך יש להיוועץ עם משרדנו ו/או עם עורך דין המתמחה בתחום.

ככל שישנה ברשותכם דירת מגורים נוספת שחלקכם בה עולה על שליש לא תהיו זכאים לפטור כאמור ותזדקקו לחישובים בהתאם לנתונים כפי שפרטנו לעיל.

היטל השבחה

היטל השבחה כשמו כן הוא זהו היטל שגובה בד"כ הרשות המקומית או העירייה, תלוי באזור המגורים, אשר חל בד"כ במקרים שבהם קיימת תוכנית אשר קיבלה תוקף והיא משביחה את הדירה או הנכס הנמכר.

איך בודקים אם קיים חיוב בהיטל השבחה?

פונים לעירייה או לרשות המקומית. ברוב העיריות/ הרשויות המקומיות יש גישה אינטרנטית לכך והם מחויבות במתן תשובה בתוך זמן מוגבל, בד"כ זה כשבעה ימי עסקים, כך בעיריית ירושלים, בעיריית תל אביב זה לוקח קצת יותר זמן עד חודש ימים, ישנן עריות שנותנות אף תשובה במקום. אפשר לחילופין לבדוק זאת גם באתר של רמ"י באמצעות איתור התב"ע אמנם זה תהליך קצת יותר מסובך ונכון יהיה להעזר במקרה כזה באיש מקצוע מתאים כגון אדריכל, שמאי או עו"ד.

באיזו תוכנית מדובר?

איזו היא תכנית המשביחה נכס?

תוכנית המשביחה נכס זוהי תוכנית אשר בד"כ, אך לא תמיד, תאפשר בניה נוספת על הקרקע ו/או בנוסף לדירה הקיימת ועל כן ערך הקרקע של הנכס עולה והרשות המקומית או העירייה זכאית לפי חוק למחצית מעליית הערך של הנכס אשר נגרמה כתוצאה מאישור התכנית. במקרה כזה תשלח הרשות המקומית/ העירייה הודיעה כי במענה לשאלתכם קיים או לא קיים חיוב בהיטל השבחה. אם קיים חיוב ובכל זאת תרצו למכור את דירת המגורים שברשותכם העירייה או הרשות המקומית תצטרכנה לשלוח שמאי שיעריך את גובה עליית הערך ומשם את גובה ההיטל.

כעת נשאלת השאלה מדוע אנו זקוקים לבדיקה מול העירייה?

התשובה לכך נעוצה בעובדה כי לצורך רישום דירתנו על שם קונה פוטנציאלי כלומר לצורך השלמת עסקת מכירת דירת המגורים אותה אנו מעוניינים למכור אנו זקוקים לאישור הרשות המקומית ולאישור רשות המס. לצורך דוגמא מהעבר, בוודאי חלקכם זוכרים את הנוהל בעת השתחררתם מבסיס כזה או אחר במהלך שירותכם הצבאי. כדי שהשלישות תספק את האישור לשחרורכם הייתם זקוקים לאישור הנשק והאפסנאי על "טופס טיולים" שאין לכם חובות עבורם ואז יכולתם לקבל את אישור השחרור מאת השליש.

בדיוק באותו האופן, כדי שגוף רישומי בו נרשמה דירתכם יסכים להעביר את הזכויות משמכם לשם הרוכש שלכם, יהיה עליכם להמציא אישור מרשות המיסים כי אין לכם חוב בגין הנכס הנמכר וכן אישור עירייה או הרשות המקומית כי אין חובות כלפיה אם בשל חוב ארנונה ואם בשל היטל ההשבחה. ככל שקיים חוב העירייה או הרשות המקומית לא תיתן את אישורה ולא תוכלו להשלים את העסקה ועל כן יש ונדרש לבצע בדיקה כאמור.

ניתן לסכם בין הצדדים מי מהצדדים ישלם את היטל ההשבחה אמנם באין סיכום הנוהג הוא ככלל, כך מנוסחים החוזים הסטנדרטיים בשוק, כי המוכר הוא המשלם ועל כן כדאי ונכון למוכר לבדוק קודם המכירה אם קיים נכון ליום הבדיקה חיוב בהיטל השבחה אשר יחול בעת מכירת הדירה.

על כך נאמר ו"יפה שעה אחת קודם".

הערה חשובה ומעודדת לתושבי איו"ש, באיו"ש לא חל חוק היטל השבחה ועל כן אין היטל השבחה למתגוררים באיו"ש. כלומר למתיישבים מחוץ לקו הירוק שביננו ככלל אין היטל השבחה ולא נדרשת בדיקה מקדימה לעניין זה.

רכישת דירה מקבלן > מכירה ורכישה של דירות מגורים

רכישת דירה מקבלן ברוב המוחלט של המקרים זאת עסקה משתלמת אמנם על אף חיובי הקבלן יש להתייחס לעסקה זו ברצינות ובזהירות הנדרשת ככל עסקת מקרקעין. נוכל לראות כי הרוב המוחלט של רכישת הדירות מקבלן משתלמות ונושאות פרי כספי משמעותי וזאת גם ביחס לדירות יד שניה. כמעט כל מחירי הפריסייל " מסתברים שמשתלמים וקל יתר למכור דירה שהיא חדשה כך שערך הדירות שנרכשו מקבלן בד"כ עולות בשיעורים גבוהים יחסית לדירות יד 2 וקל יותר למכור אותן, כך גם עולה בהתאם מחירם של דירות אלו.

אמנם לרכישת דירה מקבלן יתרונות וחסרונות ונפרטם להלן.

בעת שאנו מתכונים לרכוש דירה מקבלן עלינו לשים לב למס פרטים שאנו צריכים לבדוק את קיומם וסדרם מול החברה הקבלנית.

עלינו ראשית לבדוק מי הקבלן ולוודא שיש לו סווג קבלן המתאים לאופי וגודל הבניה. משמעות בדיקה זו היא הבטחה כי הקבלן אכן רשאי לפי דין לבנות את הנכס הנרכש בשיעור וגודל הנמכר. קבלן שיכנס לפרוייקט שאין בידיו את הרשיון המתאים עלול להסתבך עם הבניה וקבלת האישורים שלה וכך לעכב לנו את קבלת הנכס הנרכש.

כמו כן ככל עסקת רכישה יש לוודא כי ברשות הקבלן אישורי זכויות של הנכס. בד"כ אלו יהיו אישורי זכויות של רשות מקרקעי ישראל שכן ברוב המקרים אלו קרקעות שהקבלן רכש דרך זכיה במכרז של הרשות ובהתאם האישורים שיהיו בידו יהיו אישורים של רשות מקרקעי ישראל. יש לוודא כי הקבלן הוא הרשום כבעלים של הקרקע.

נושא נוסף אותו יש לבדוק הוא קיומו של אישור מרשות המיסים בידי הקבלן המתייחס לתשלום המיסים הנדרשים לרשות המיסים. האישור נהוג להיקרא " טופס 50 ". זהו אישור מרשות המס כי קיים הסדר תשלום מיסים כך שהרוכש לא יהיה חייב לשלם כספים לפי הוראות תיקון 70 לחוק, מקדמת מס שבח לצורך קבלת אישור וכן גם לא להשאיר כספים בנאמנות כדי להבטיח קבלת אישורי המיסים.

קיומו של היתר בניה. חשוב לבקש מהקבלן אישור כי קיים היתר בניה לפרוייקט וכן לדרוש להכניס זאת להסכם. במקרה ואין היתר בניה יש לקבל תשובות מספקות מדוע אין היתר בשלב החתימה וכן לבקש להכניס להסכם מועד צפוי לקבלת היתר וכן לתלות בכך תשלומים עתידיים.

מועד מסירת חזקה. יש לוודא כי קיים מועד קבוע למסירת החזקה בדירה. פעמים רבות שקבלנים רוצים להתחמק מחיובים לפי חוק המכר לעמידה במועד שנקבע למסירת דירה או נכס ומטשטשים את מועד מסירת החזקה במכוון. שכן לפי חוק המכר* קבלן שלא מוסר את הדירה למשתכן בזמן הקבוע בהסכם צריך לפצות את הרוכשים בהתאם להוראות חוק המכר ולכן קבלנים ככלל ינסו פעמים רבות להימנע ממועד מסירת חזקה מוגדר וינסו לכרוך אותו במועד אחר ובכך לטשטשו, לדוגמא לקבוע כי מועד מסירת החזקה יהיה בתוך זמן מסוים מיום קבלת היתר בניה, או מיום קבלת טופס 4 ובכך להימנע מהגדרת מועד. עליכם לדרוש עד כמה שאפשר כי בהסכם יהיה קיים מועד מוחלט שלא משתמע לשני פנים.

זאת ועוד יש לשים לב שברוב ככל הסכמי הקבלן ישנה הוראה כי הקבלן יכול להקדים את המסירה לפי שיקול דעתו היחידי ובמתן הודעת התראה קצרה מאוד, מה שיכל להעמיד אותנו מול שוקת שבורה בזמן אמת ובמבחן המציאות. שכן מועד מסירת החזקה מחייב אותנו לרוב גם בסיום ביצוע כל תשלומי התמורה אשר לא בהכרח יהיו ברשותנו באותו המועד שכן ייתכן שמכרנו דירה במקביל וצריך לבצע התאמות ומול הרוכשים ו/או מול בנק למשכנתאות לצורך קבלת כספי משכנתא בפועל ולשם כך דרוש תהליך מול הבנק שאף הוא דורש זמן סביר כדי לקיימו. ועל כן יש ככל להימנע ככל שאפשר מלתן לקבלן רשות לבצע הקדמה ללא אישור הרוכש ואם וככל הקבלן מתעקש על כך והנכם מעוניינים בכך תשאירו לעצמכם זמן סביר להתארגנות כך שככל שאפשר הודעה על הקדמה מצד הקבלן תהיה סביב ה 60 ימים כך תינתן לכם שהות מספקת להתארגנות כספית ופיסית קודם קבלת הדירה ותשלום יתרת התמורה.

יתרונות וחסרונות ברכישת דירה מקבלן:

יתרונות:

1. בד"כ יהיה קל יותר למכור דירה מקבלן ועל כן מחירם גבוה יחסית לדירות יד 2 ישנות.
2. קיימת הגנה לפי חוק המכר המקנה אחריות ע הדירות, בדברים המהותיים עד ל7 שנים.
3. אנחנו מקבלים דירה חדשה ונוחה לשימוש.

חסרונות:

1. פעמים רבות שהדירה לא נבנתה כלל או טרם נסתיימה בנייתה ועל כן קיים חשש כי הבניה לא תסתיים בזמן המיועד או תעוכב מסיבות שונות.
2. הדירה מעולם שימשה דייר ולא נוסתה ועל כן יתכן ויהיו קיימים בה פגמים שאין אנו יודעים עליהם עת הרכישה, בניגוד לדירת יד 2 שם ברור יותר בפועל מה אנו רוכשים שכן משהו גר בה במשך מספר השנים קודם הרכישה וידע לספר לנו עליה, כך שאילו היו קיימות בעיות אנו יודעים או אמורים לדעת אותם מראש מאת המוכר.
3. חוזים דרקוניים מול הקבלן שמשרתים את הקבלן ולא את הרוכש. החוזים הם ככלל לטובת הקבלן בלבד. עורך הדין שעורך את החוזים הללו מייצג אך ורק את הקבלן, ואל תתבלבלו הכספים שמשלמים או שילמתם לעורך הדין של הקבלן מעת הרכישה הם לא עבור הייצוג שלכם אלא עבור רישומכם בטאבו בבוא העת בלבד.
4. הדירות בשלב הזה בהכרח לא רשומות באופן סופי במרשם הבתים המשותפים ומשך הזמן עד הרישום הוא פעמים רבות נמשך שנים רבות כך שככל הנראה יהיה לכם טווח זמנים של מס שנים לפחות בו תהיו תחת רישום החברה המשכנת שזה גוף פרטי לכל דבר שהופך אתכם לתלויים בו בכל מקרה של מכירה, קבלת מימון משכנתא ועוד.

לסיכום:

רכישת דירה מקבלן ככלל הינה רכישה משתלמת אמנם יש להכיר היטב את האזור הנרכש, להבין מול איזה קבלן אנו עובדים ומה הניסיון שלו, היכולת הכלכלית שלו, וכן לוודא קיומם של פרטים בהסכם כמו גם בתוכנית המכירה ולעשות זאת באופן בטוח. רצוי בליווי של עורך דין המתמחה בתחום.

[1] החברה המשכנת הינה הקבלן שבנה את הנכס או שלוחת ידו לצורך רישום הנכס על לרישומו בלשכת רישום המקרקעין, הטאבו.