מה חשוב לדעת על מכירת דירה שהתקבלה בירושה?

דירה שהתקבלה בירושה אינה יכולה להימכר באופן מסודר לפני שניתן להוכיח מי הם היורשים ומהו חלקו של כל אחד מהם. כאשר קיימת צוואה, נדרש בדרך כלל צו קיום צוואה. כאשר לא קיימת צוואה, נדרש צו ירושה הקובע את זהות היורשים ואת חלקיהם בעיזבון.

לאחר קבלת הצו ניתן לפעול לרישום הזכויות על שם היורשים בלשכת רישום המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת, בהתאם לאופן שבו רשומה הדירה. הסדרה מוקדמת של הרישום מפחיתה את הסיכון לעיכובים לאחר שנמצא קונה ומאפשרת להציג תמונה משפטית ברורה של הנכס.

כאשר יש מספר יורשים, כולם צריכים להיות שותפים להחלטה על המכירה ולחתום על המסמכים הנדרשים, אלא אם ניתן ייפוי כוח מתאים או שקיימת הוראה משפטית אחרת. לכן מומלץ להסדיר מראש את מחיר המכירה, חלוקת ההוצאות, לוחות הזמנים ואופן חלוקת התמורה.

האם קבלת דירה בירושה מחייבת בתשלום מס?

עצם קבלת הדירה בירושה אינה נחשבת בדרך כלל לעסקת מכר לצורך חוק מיסוי מקרקעין. המשמעות היא שעצם העברת הזכויות מהמוריש ליורשים אינה יוצרת בדרך כלל חיוב במס שבח או במס רכישה.

עם זאת, מס על דירה בירושה עשוי להפוך לרלוונטי כאשר היורשים מחליטים למכור את הדירה, להעביר חלקים ביניהם בתמורה, לבצע חלוקה שאינה עומדת בתנאים של חלוקת עיזבון או לבצע פעולה אחרת הנחשבת לעסקה במקרקעין.

עצם הירושה אינה סוף הבדיקה המיסויית. יש לבחון בנפרד את הפעולה שהיורשים מתכננים לבצע בנכס לאחר קבלתו.

מס על דירה בירושה בעת מכירת הנכס

בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה עשוי לחול מס שבח על הרווח שנוצר ממועד הרכישה המקורי של הנכס ועד למכירתו. במקרים רבים היורש נכנס לנעלי המוריש לצורך קביעת יום הרכישה ושווי הרכישה, ולכן החישוב אינו מתחיל בהכרח במועד שבו התקבלה הירושה.

לצורך חישוב המס יש לבדוק בין היתר מתי המוריש רכש את הדירה, מה היה מחיר הרכישה, אילו הוצאות הושקעו בנכס, האם בוצעו שיפוצים או השבחות, האם קיימות זכויות בנייה ומהו מחיר המכירה הצפוי.

במקרים מסוימים ניתן להפחית מהשבח הוצאות המוכרות לפי הדין, כגון שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, מס רכישה ששולם בעבר, הוצאות השבחה והוצאות נוספות הקשורות לרכישה או למכירה, בכפוף להצגת אסמכתאות מתאימות.

פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה

חוק מיסוי מקרקעין כולל מסלול פטור ייעודי למכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה. הזכאות לפטור אינה אוטומטית, ויש לבדוק אם מתקיימים התנאים הקבועים בחוק.

בין התנאים המרכזיים שנבחנים נמצאים הקשר המשפחתי בין היורש למוריש, מספר הדירות שהיו בבעלות המוריש לפני פטירתו והאם המוריש היה זכאי לפטור אילו היה מוכר את הדירה בעצמו.

גם כאשר אחד התנאים אינו מתקיים, ייתכן שניתן לבחון מסלול פטור אחר, חישוב ליניארי או אפשרות מיסויית נוספת בהתאם לנתוני היורש, הנכס ומועד הרכישה. לכן אין להניח מראש כי כל דירת ירושה פטורה ממס או כי כל מכירה תחויב במס מלא.

השוואה בין קבלת הדירה לבין מכירתה

שלבי מכירת דירה שהתקבלה בירושה

1. קבלת צו מתאים: הוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה.
2. בדיקת מצב הזכויות: הפקת נסח טאבו או אישור זכויות ובדיקת שעבודים, עיקולים והערות.
3. רישום היורשים: הסדרת רישום הזכויות על שם היורשים לפי חלקיהם.
4. הסכמה בין היורשים: קביעת מחיר, תנאי המכירה וחלוקת התמורה וההוצאות.
5. בדיקת מס: בחינת הזכאות לפטור וחישוב מס השבח האפשרי.
6. הכנת הנכס למכירה: בדיקת חריגות, חובות, משכנתאות והיטל השבחה.
7. ניהול משא ומתן: קביעת מחיר, לוח תשלומים ומועד מסירת החזקה.
8. חתימה על הסכם מכר: חתימת כל בעלי הזכויות והסדרת בטוחות מתאימות.
9. דיווח לרשות המסים: הגשת ההצהרה והבקשה לפטור או השומה העצמית.
10. השלמת הרישום: קבלת האישורים והעברת הזכויות על שם הקונה.

מה קורה כשיש כמה יורשים?

כאשר הדירה שייכת למספר יורשים, כל אחד מהם מחזיק בחלק יחסי בהתאם לצו הירושה או לצו קיום הצוואה. כדי למכור את הדירה כולה נדרשת בדרך כלל הסכמה וחתימה של כלל בעלי הזכויות.

מחלוקות עשויות להתעורר בנוגע למחיר המבוקש, למועד המכירה, לשיפוץ הנכס, להשכרתו או לרכישת חלקו של אחד היורשים על ידי יורש אחר. במקרים כאלה מומלץ להסדיר את ההחלטות בהסכם כתוב לפני פרסום הדירה וקבלת התחייבויות מול קונים.

כאשר אחד היורשים מעוניין לקבל את הדירה והאחרים מעוניינים לקבל נכסים אחרים או כספים מתוך העיזבון, ניתן לבחון עריכת הסכם חלוקת עיזבון. יש לתכנן את ההסכם בזהירות, משום ששימוש בכספים חיצוניים או יצירת תמורה בין היורשים עלולים להשפיע על סיווג הפעולה מבחינת מס.

הסכם חלוקת עיזבון לעומת מכירה בין יורשים

בדיקות משפטיות לפני מכירת דירת ירושה

לפני חתימה על חוזה יש לבדוק כי זכויות היורשים ניתנות להעברה וכי לא קיימים גורמים העלולים למנוע או לעכב את העסקה. הבדיקה כוללת את מסמכי הירושה, אופן רישום הדירה, שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה, משכנתאות וזכויות של צדדים שלישיים.

יש לבדוק גם את המצב התכנוני של הנכס, לרבות היתר הבנייה, תיק הבניין, חריגות בנייה, זכויות בנייה ותכניות שעשויות ליצור חיוב בהיטל השבחה. כאשר קיימים פערים בין הרישום לבין מצב הדירה בפועל, חשוב להסדיר אותם או לשקף אותם באופן ברור בהסכם.

אם הדירה מושכרת, יש לבדוק את הסכם השכירות, מועד סיומו, הביטחונות שניתנו לשוכר והאפשרות למסור את הדירה לקונה במועד שנקבע.

כיצד מחשבים מס שבח על דירה שהתקבלה בירושה?

חישוב מס השבח מתחיל בבחינת נתוני הרכישה ההיסטוריים של המוריש ולא רק בשווי הדירה במועד הירושה. יש לאתר את הסכם הרכישה המקורי, דיווחי המס, מסמכי השבחה, חשבוניות ואסמכתאות להוצאות שהוצאו לאורך השנים.

החישוב עשוי להיות מושפע ממועד הרכישה, אופן קבלת הדירה על ידי המוריש, זכויות בנייה, פחת שנדרש בעבר, שיפוצים, הוצאות משפטיות ונתונים נוספים. במקרים שבהם חסרים מסמכים יש לבחון כיצד ניתן לשחזר את הנתונים באמצעות רישומים, אישורים ושומות קודמות.

לפני קביעת מחיר המכירה מומלץ לבצע הערכת מס מוקדמת, כדי שהיורשים ידעו מהי התמורה נטו הצפויה לאחר תשלום מסים, היטל השבחה, שכר טרחה והוצאות נוספות.

טעויות נפוצות במכירת דירת ירושה

• פרסום הדירה למכירה לפני קבלת צו ירושה או צו קיום צוואה.
• הנחה שכל דירה שהתקבלה בירושה פטורה אוטומטית ממס שבח.
• חתימה על הסכם ללא הסכמה מלאה של כל היורשים.
• חלוקת כספים או נכסים בין היורשים ללא בדיקת השלכות המס.
• אי-איתור מסמכי הרכישה וההוצאות של המוריש.
• התעלמות מזכויות בנייה ומהיטל השבחה אפשרי.
• אי-הסדרת משכנתה, עיקול או חוב הרשומים על הנכס.
• קביעת מחיר מכירה בלי לחשב את התמורה נטו הצפויה.
• ניסוח חוזה שאינו מגדיר כיצד תחולק התמורה בין היורשים.

הסכם מכר לדירה שהתקבלה בירושה

הסכם המכר צריך לזהות את כל היורשים ואת חלקיהם בנכס, להגדיר כיצד תשולם התמורה ולציין לאיזה חשבון יועבר כל תשלום. כאשר אחד היורשים מיוצג באמצעות ייפוי כוח, יש לוודא שהמסמך מתאים לביצוע עסקת מקרקעין.

החוזה צריך להסדיר את האחריות לקבלת אישורי מס, אישור עירייה, סילוק שעבודים, מסירת החזקה והפקדת סכום בנאמנות כאשר חסרים מסמכים הנדרשים להעברת הזכויות.

כאשר טרם הושלם רישום הירושה, ניתן במקרים מתאימים לקבוע מנגנון חוזי שמחייב את השלמת הרישום כתנאי להתקדמות העסקה. עם זאת, עדיף להסדיר את הזכויות לפני החתימה ככל שניתן.

דיווח על מכירת דירת ירושה לרשות המסים

מכירת הדירה מחייבת דיווח לרשות המסים בהתאם למועדים הקבועים בדין. במסגרת הדיווח יש לצרף את הסכם המכר, צו הירושה או צו קיום הצוואה, מסמכי הרישום והמסמכים הדרושים לבקשת הפטור או לחישוב השומה העצמית.

כאשר מבוקש פטור ייעודי לדירת ירושה, יש להציג את הנתונים המלמדים כי תנאי הפטור מתקיימים. אם לא מתקבל פטור מלא, יש לבחון את דרך חישוב המס ואת ההוצאות שניתן לנכות.

לאחר הטיפול בדיווח נדרשים אישורי המס לצורך השלמת העברת הזכויות על שם הקונה. עיכוב בדיווח או חוסר במסמכים עלולים לעכב את השלמת העסקה.

ליווי משפטי במכירת דירה שהתקבלה בירושה

משרד עורכי דין ונוטריון יהונתן רפאלי מעניק ליווי משפטי מקיף ליורשים, החל מבדיקת צו הירושה והזכויות בנכס, דרך תכנון המס והסדרת היחסים בין היורשים, ועד לעריכת הסכם המכר, הדיווח לרשות המסים והשלמת רישום הזכויות על שם הקונה.

פנייה מוקדמת מאפשרת לזהות את הקשיים המשפטיים והמיסויים לפני שהיורשים מתחייבים כלפי קונה, לבחון את הזכאות לפטור ולבנות עסקה מסודרת המגנה על זכויותיהם ועל התמורה המגיעה להם.