מדוע חשוב לפנות לעורך דין מיסוי מקרקעין לפני חתימה?

חבות המס נקבעת בהתאם למכלול נתונים, ובהם סוג הנכס, מועד הרכישה, מחיר הרכישה והמכירה, מספר הדירות שבבעלות הצדדים, הוצאות שהושקעו בנכס, אופן קבלת הזכויות וזהות המוכר או הרוכש. פעולה שנראית פשוטה, כמו העברה בין בני משפחה או מכירת דירה שהתקבלה בירושה, עשויה לקבל משמעות מיסויית שונה בהתאם למבנה המשפטי שלה.

תכנון מס נכון אינו ניסיון להתחמק מתשלום מס. מטרתו היא לבחור, במסגרת החוק, את מבנה העסקה המתאים, להשתמש בפטורים ובהקלות כאשר התנאים מתקיימים ולהימנע מתשלום עודף הנובע מחוסר מידע או מדיווח שאינו מדויק.

״סוף מעשה במחשבה תחילה״

עיקרון זה משמעותי במיוחד במיסוי מקרקעין, משום שהשלכות המס נבחנות לפי העסקה שנחתמה והנתונים שהיו קיימים במועד הרלוונטי. בדיקה לאחר החתימה אינה תמיד מאפשרת לשנות את מבנה העסקה או לתקן החלטות שכבר התקבלו.

מה כולל הליווי של עורך דין מיסוי מקרקעין?

הליווי מתחיל באיסוף נתונים מלא על הנכס ועל הצדדים לעסקה. לאחר מכן נבחנים אירועי המס האפשריים, מסמכי הרכישה המקוריים, הוצאות מוכרות, זכויות בנייה, היסטוריית העברות ופטורים שנוצלו בעבר. על בסיס הממצאים ניתן לבנות תחזית מס ולנסח את ההסכם בהתאם.

• בדיקת חבות צפויה במס שבח ובמס רכישה.
• בחינת זכאות לפטורים, הקלות וחישובים מיוחדים.
• בדיקת הוצאות העשויות להיות מוכרות בניכוי.
• בחינת היטל השבחה ותשלומים נוספים הקשורים לנכס.
• תכנון העברות ללא תמורה בין קרובים.
• ליווי במכירת נכסים שהתקבלו בירושה או במתנה.
• הכנת הצהרות ודיווחים לרשות המסים.
• טיפול בתיקוני שומה, השגות ועררים לפי נסיבות המקרה.

מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה: מה ההבדל?

מס שבח ומס רכישה מוסדרים בחוק מיסוי מקרקעין, ואילו היטל השבחה נגזר מהוראות חוק התכנון והבנייה ומהתוספת השלישית לו. לכן אין להתייחס לכל החיובים כאל מס אחד, ויש לבדוק כל רכיב בנפרד.

מס שבח במכירת נכס מקרקעין

מס שבח הוא מס שעשוי לחול על הרווח שנוצר במכירת זכות במקרקעין. לצורך החישוב נבחנים בין היתר מחיר הרכישה, מחיר המכירה, מועד הרכישה, הוצאות שהוצאו לצורך השבחת הנכס, שכר טרחה, תיווך, מס רכישה ששולם והוצאות נוספות המותרות בניכוי בהתאם לדין.

גובה המס אינו נקבע רק לפי ההפרש שבין מחיר הקנייה למחיר המכירה. החישוב עשוי להיות מושפע מתקופת ההחזקה, משינויי חקיקה, מזכויות בנייה בלתי מנוצלות, מאופן קבלת הנכס וממאפיינים אישיים של המוכר.

פטור במכירת דירת מגורים

במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור או הקלה במכירת דירת מגורים, אך הזכאות אינה אוטומטית. יש לבדוק אם הדירה עומדת בהגדרות החוק, אם מדובר בדירה יחידה, האם קיימות זכויות בדירות נוספות, מתי נמכרה דירה קודמת והאם קיימות זכויות בנייה המשפיעות על החישוב.

תקרות הפטור, התקופות והתנאים עשויים להשתנות בעקבות עדכוני חקיקה. לכן מומלץ לבצע בדיקה עדכנית לפני כל מכירה ולא להסתמך על חישוב שבוצע בעסקה קודמת.

אילו הוצאות עשויות להפחית את השבח?

בהתאם לנסיבות ולמסמכים הקיימים, ניתן לבחון הוצאות הקשורות לרכישה, להשבחת הנכס ולמכירתו. כדי לדרוש הוצאה בניכוי חשוב לשמור קבלות, חשבוניות, הסכמים ואסמכתאות תשלום.

• שכר טרחת עורך דין בעסקת הרכישה או המכירה.
• דמי תיווך ששולמו בקשר לעסקה.
• מס רכישה ששולם בעת רכישת הנכס.
• הוצאות השבחה ושיפוץ שהעלו את שווי הנכס.
• שכר שמאי והוצאות מקצועיות רלוונטיות.
• הוצאות מימון מסוימות, כאשר הן עומדות בתנאי הדין.

מס רכישה ברכישת דירה, קרקע או נכס מסחרי

מס רכישה מוטל על רוכש זכות במקרקעין. שיעור המס מושפע מסוג הנכס, משווי העסקה וממעמדו של הרוכש. לדוגמה, רכישת דירת מגורים יחידה נבחנת באופן שונה מרכישת דירה נוספת, קרקע, משרד או נכס מסחרי.

לפני רכישה יש לבחון לא רק את הנכסים הרשומים ישירות על שם הרוכש, אלא גם זכויות חלקיות, נכסים של התא המשפחתי, דירות שהתקבלו בירושה ועסקאות קודמות שעשויות להשפיע על הסיווג. הגדרה שגויה עלולה להביא לשומה גבוהה מהצפוי, להפרשי מס, ריבית והצמדה.

״יש להגיש את ההצהרה בתוך 30 ימים מיום העסקה״

רשות המסים בישראל

מועד הדיווח נספר ממועד העסקה על פי הדין, ולא ממועד מסירת החזקה או השלמת רישום הזכויות. מסיבה זו חשוב להכין את הנתונים ואת החישוב בסמוך לחתימה.

היטל השבחה והקשר למיסוי מקרקעין

היטל השבחה אינו מס שבח ואינו משולם לרשות המסים. מדובר בחיוב שנבחן מול הוועדה המקומית כאשר ערך המקרקעין עלה בעקבות פעולה תכנונית, כגון אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

גובה ההיטל נקבע על בסיס שומה הבוחנת את המצב התכנוני, הפיזי והמשפטי של הנכס. החיוב עשוי להתעורר בעת מכירת הנכס או בעת מימוש זכויות בנייה, ולכן הוא עלול להשפיע על התמורה נטו שתישאר בידי המוכר.

״גובה היטל ההשבחה נקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית״

מידע רשמי בנושא היטל השבחה

לפני מכירה מומלץ לבדוק אילו תכניות אושרו, האם קיימות זכויות בנייה נוספות ומהי החשיפה האפשרית להיטל. בהסכם המכר חשוב להגדיר במדויק מי נושא בחיובים הקשורים לתכניות שאושרו לפני החתימה ומי אחראי לחיובים הנובעים מתכניות עתידיות.

השוואה בין תכנון מס מוקדם לטיפול לאחר החתימה

מיסוי בהעברה בין קרובים, ירושה ומתנה

העברת נכס בתוך המשפחה אינה בהכרח פעולה נטולת מס. יש להבחין בין ירושה, מתנה, מכר בתמורה, הסכם חלוקת עיזבון והעברה בין בני זוג. לכל פעולה תנאים והשלכות שונות מבחינת מס שבח, מס רכישה והמיסוי בעת מכירה עתידית.

בהעברה ללא תמורה עשויות לעמוד לצדדים הקלות מסוימות, אך לעיתים ההעברה משפיעה על יום הרכישה, שווי הרכישה או הזכאות לפטור בעסקה עתידית. לפני העברת דירה לילד, לבן זוג או לקרוב אחר חשוב לבחון את התוצאה המיידית ואת ההשפעה ארוכת הטווח.

גם במכירת נכס שהתקבל בירושה יש לבדוק את זהות המוריש, סוג הנכס, מספר היורשים, הוראות הצוואה והאם מתקיימים התנאים למסלול הפטור הרלוונטי. כאשר קיימים מספר יורשים, תכנון נכון של הסכם חלוקת העיזבון עשוי למנוע יצירת עסקה נוספת שאינה הכרחית.

דיווח לרשות המסים וטיפול בשומות

לאחר חתימת העסקה יש להכין ולהגיש הצהרה הכוללת את פרטי הצדדים, תיאור הזכות, התמורה, חישוב המס והמסמכים התומכים. דיווח שאינו מלא או חישוב שאינו משקף את נתוני העסקה עלולים להוביל לדרישת השלמות או לשומה השונה מהשומה העצמית.

כאשר מתקבלת שומה שאינה תואמת את הנתונים, ניתן לבחון הגשת בקשה לתיקון, השגה או הליך נוסף בהתאם למועדים ולהוראות הדין. עורך דין מיסוי מקרקעין מרכז את המסמכים, מנתח את עמדת הרשות ומציג את הטיעון המשפטי והחשבונאי הנדרש.

טעויות נפוצות בעסקאות מקרקעין

• חתימה על זיכרון דברים לפני בדיקת השלכות המס.
• הנחה אוטומטית שהמוכר זכאי לפטור ממס שבח.
• אי-דיווח על זכויות בדירות נוספות או על זכויות חלקיות.
• אי-שמירת חשבוניות ואסמכתאות להוצאות שהושקעו בנכס.
• התעלמות מהיטל השבחה בעת חישוב התמורה נטו.
• העברה ללא תמורה בין קרובים ללא בדיקת ההשלכות העתידיות.
• הגשת דיווח באיחור או ללא מסמכים מלאים.
• ניסוח הסכם שאינו מגדיר מי נושא בכל מס, היטל ותשלום נלווה.

ליווי משפטי ותכנון מס לעסקת מקרקעין

משרד עורכי דין ונוטריון יהונתן רפאלי מעניק ליווי בעסקאות מקרקעין תוך שילוב בין הבדיקות המשפטיות לבין תכנון המס. המטרה היא להציג ללקוח תמונה מלאה של העסקה, לרבות התמורה הצפויה, החיובים האפשריים, לוחות הזמנים והמסמכים הנדרשים להשלמת הרישום.

פנייה לעורך דין מיסוי מקרקעין לפני חתימה מאפשרת לבחון את העסקה כשהאפשרויות עדיין פתוחות. כך ניתן לקבל החלטות מושכלות, לצמצם טעויות ולהתקדם לעסקה המבוססת על נתונים ולא על הערכות בלבד.