נדל"ן מסחרי קרקעות ונכסים
חוזים במקרקעין ובנדל"ן
תחום המקרקעין והחוזים במקרקעין טעון ידע והכרה של שני דיסציפלינות שונות בעולם המשפט:
א.האחד הוא התחום החוזי ודיני החוזים המעוגן בבסיסו בחוק החוזים[1].
ב.השני הוא חוק המקרקעין[2] וכל הכרוך באופן ישיר במקרקעין כגון חוק מס שבח ורכישה[3], חוק המכר[4], חוק התכנון והבניה[5] לרבו היטל השבחה ועוד.
כדי לערוך חוזה או הסכם ראוי ומבטיח יש אפוא להכיר את כלל החוקים והגורמים המשפיעים על עסקת המקרקעין הן כמוכר והן כקונה. הכרה של חוקים אלו והבנה מעמיקה שלהם על הנעשה בפועל והנדרש למעשה על ידי הרשויות תביא לעסקה חלקה מהירה ובטוחה. אי הכרה של אלו עלולה לגרום לסיבוך מיותר כפי שנפרט להלן.
חוק החוזים בבסיסו נותן כח משפטי לכתוב בהסכם ועל כן חזקה כי כל הכתוב בהסכם יחייב כלשונו את הצדדים למעט במקרים חריגים בהתאם לחוק ולפסיקה. נוסף על כך חוק המקרקעין מחייב מסמך כתוב, כלומר ראיה בכתב על אשר טוענים הצדדים. על כן בעת ניסוח חוזה במקרקעין יש להשתמש במילים מובנות ובגדרות פשוטות אשר אינן משתמעות לשתי פנים. זאת ועוד תהיה חובה להתייחס בכובד ראש לכל ההיבטים הקשורים ישירות במקרקעין ובפרט לרישומם כך שלא ייוצר מצב כי אין סיום מוגדר לתהליך. לדוגמא, יש להבהיר כי אחריות להוצאת אישור מס שבח תהיה על המוכר מס רכישה על הקונה, מי משלם היטל השבחה ככל שיוטל ועוד, אשר כל אלה יבהירו מי אמון על הוצאת כל אישור וכן מי מתחייב לרשום את הנכס על שם הרוכש.
יש להבין כי חוזה בין צדדים אין בו כדי לגרוע מחובות של צדדים כלפי רשויות על פי חוק כלומר לא ניתן לנסח הוראות בהסכם שלא בהתאם לדרישת החוק לדוגמא כי מוכר לא יהיה חייב במס כאשר הינו חייב שכן זו היא הוראה חוקית אשר אינה תלויה בהסכמת הצדדים ועל הצדדים יהיה להגיע להסכמות בכפוף לאלו ולא במקומן.
ניתן לכך דוגמא מעשית, קיימים מקרים בהם צדדים מסכימים כי ככל שקיים מס שבח הוא ישולם על ידי הקונה במסגרת מחיר הדירה. אמנם על פי חוק מס שבח הינו מס שחל על מוכר. אזי במקרה שבו הסכימו הצדדים כי המס ישולם על ידי הקונה רשות המיסים תראה בסכום מס השבח כנוסף לערך הדירה עצמה ומחיר הדירה לעניין סכום המיסים יגדל באותו שיעור של המס.
דוגמא מעשית נוספת, חוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום ובהתאם על מוכר להשלים את רישום הדירה על שם הרוכש. אמנם היום נהוג כי המוכר אך ממציא את המסמכים הנדרשים לרוכש והרוכש באמצעות עורך דינו הוא זה שרושם את הנכס על שמו וכן להבהיר אלו מסמכים על המוכר להמציא לקונה על מנת שתתאפשר העברת הזכויות לשם הרוכש. יש אפוא להסדיר זאת מפורשות בהסכם, כלומר כך להביא לידי ביטוי את החובה בהסכם במסגרת חוק החוזים את החובה כלפי הרשויות אשר מקורה בחוקים אחרים כמפורט לעיל.
[1] חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970.
[2] חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
[3] חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.
[4] חוק המכר, תשכ"ח-1968, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.
[5] חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.
להסדיר זאת מפורשות בהסכם, כלומר כך להביא לידי ביטוי את החובה בהסכם במסגרת חוק החוזים את החובה כלפי הרשויות אשר מקורה בחוקים אחרים כמפורט לעיל.
