מיסוי מקרקעין

מיסוי מקרקעין

מיסוי מקרקעין זהו תחום בעל ערך ומשמעות רבה לכל המשקיע את כספו בנדל"ן, הן בעת רכישת הנכס והן בעת מכירת נכס או ההשקעה בנדל"ן. התחום דורש אבחון וידע מצד בעל מקצוע מיומן ובקיא בתחום שכן הדרך לחיסכון במס ובכספים רבים בעסקאות הנדל"ן נעוצה במחשבה ותכנון נכון מבעוד מועד. "סוף מעשה במחשבה תחילה" זהו כלל חשוב לדיסציפלינה זאת בעולם העסקי והמשפטי.

לצורך הבהרה, מקרקעין זהו שם כולל לכל נכס המחובר לקרקע והעונה על הגדרת מקרקעין לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. חוק המקרקעין הוא החוק המכתיב מה נחשב כמקרקעין ובהתאם את תחולת חוק מיסוי המקרקעין על הנכס הנמכר או הנקנה.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, הוא החוק המכתיב באילו שיעורים ובאילו תנאים תמוסה מכירה ו/או רכישה של דירת מגורים לרבות כל קרקע או מבנה, ככל נכס מקרקעין.

שימו לב כי היום הקובע לעניין חישוב זמנים במיסוי מקרקעין הוא יום החתימה על הסכם מכר או הסכם הרכישה ולא יום העברת הזכויות על שם הרוכש והחלת החוק אינה מבוססת על רישום נכס המקרקעין על שם המוכר אלא על חתימה על הסכם מכר אשר חייב בדיווח לרשות המס בתוך זמן כמפורט בחוק. נכון להיום דרישת הזמנים לחובת דיווח הינה 30 ימים מיום חתימת הסכם מכר מחייב.

מס שבח 

מס השבח זהו מס החל במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, והוא פרסונלי כלומר חל באופן אישי על המוכר בהתחשב בעמידתו או אי עמידתו בתנאי החוק לפטור ממס, במחיר הדירה הנרכשת, יום הרכישה, הוצאות שהיו על הנכס ו/או בגין רכישתו ו/או בגין מכירתו ועוד.

פטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה יחידה

דייר שהוא תושב ישראל זכאי ככלל לפטור לפי סעיף 49 ב (2) חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 במכירת "דירת מגורים מזכה" לפי החוק אם זו דירת מגוריו היחידה והוא לא השתמש בפטור זה בשנה וחצי שקדמו למכירה. במקרה של פטור לא יהיו רלוונטיים החישובים השונים כגון מועד הרכישה ו/או סכום הרכישה כמו גם הוצאות שהיו על הנכס שכן הפטור קובע אי תשלום באופן מוחלט.

אמנם הפטור מוגבל לדירה הנמכרת בסך שלא יעלה על 4,500,000 ₪ אז יחולו שיעורי חיוב בהתאם לגודל עליית המחיר, על כך יש להיוועץ עם משרדנו ו/או עם עורך דין המתמחה בתחום.

ככל שישנה ברשותכם דירת מגורים נוספת שחלקכם בה עולה על שליש לא תהיו זכאים לפטור כאמור ותזדקקו לחישובים בהתאם לנתונים כפי שפרטנו לעיל.

היטל השבחה

היטל השבחה כשמו כן הוא זהו היטל שגובה בד"כ הרשות המקומית או העירייה, תלוי באזור המגורים, אשר חל בד"כ במקרים שבהם קיימת תוכנית אשר קיבלה תוקף והיא משביחה את הדירה או הנכס הנמכר.

איך בודקים אם קיים חיוב בהיטל השבחה?

פונים לעירייה או לרשות המקומית. ברוב העיריות/ הרשויות המקומיות יש גישה אינטרנטית לכך והם מחויבות במתן תשובה בתוך זמן מוגבל, בד"כ זה כשבעה ימי עסקים, כך בעיריית ירושלים, בעיריית תל אביב זה לוקח קצת יותר זמן עד חודש ימים, ישנן עריות שנותנות אף תשובה במקום. אפשר לחילופין לבדוק זאת גם באתר של רמ"י באמצעות איתור התב"ע אמנם זה תהליך קצת יותר מסובך ונכון יהיה להעזר במקרה כזה באיש מקצוע מתאים כגון אדריכל, שמאי או עו"ד.

באיזו תוכנית מדובר?

איזו היא תכנית המשביחה נכס?

תכנית המשביחה נכס זוהי תוכנית אשר בד"כ, אך לא תמיד, תאפשר בניה נוספת על הקרקע ו/או בנוסף לדירה הקיימת ועל כן ערך הקרקע של הנכס עולה והרשות המקומית או העירייה זכאית לפי חוק למחצית מעליית הערך של הנכס אשר נגרמה כתוצאה מאישור התוכנית. במקרה כזה תשלח הרשות המקומית/ העירייה הודעה כי במענה לשאלתכם קיים או לא קיים חיוב בהיטל השבחה. אם קיים חיוב ובכל זאת תרצו למכור את דירת המגורים שברשותכם העירייה או הרשות המקומית תצטרכנה לשלוח שמאי שיעריך את גובה עליית הערך ומשם את גובה ההיטל.

כעת נשאלת השאלה מדוע אנו זקוקים לבדיקה מול העירייה?

התשובה לכך נעוצה בעובדה כי לצורך רישום דירתנו על שם קונה פוטנציאלי כלומר לצורך השלמת עסקת מכירת דירת המגורים אותה אנו מעוניינים למכור אנו זקוקים לאישור הרשות המקומית ולאישור רשות המס. לצורך דוגמא מהעבר, בוודאי חלקכם זוכרים את הנוהל בעת השתחררתם מבסיס כזה או אחר במהלך שירותכם הצבאי. כדי שהשלישות תספק את האישור לשחרורכם הייתם זקוקים לאישור הנשק והאפסנאי על "טופס טיולים" שאין לכם חובות עבורם ואז יכולתם לקבל את אישור השחרור מאת השליש.

בדיוק באותו האופן, כדי שגוף רישומי בו נרשמה דירתכם יסכים להעביר את הזכויות משמכם לשם הרוכש שלכם, יהיה עליכם להמציא אישור מרשות המיסים כי אין לכם חוב בגין הנכס הנמכר וכן אישור עירייה או הרשות המקומית כי אין חובות כלפיה אם בשל חוב ארנונה ואם בשל היטל ההשבחה. ככל שקיים חוב העירייה או הרשות המקומית לא תיתן את אישורה ולא תוכלו להשלים את העסקה ועל כן יש ונדרש לבצע בדיקה כאמור.

ניתן לסכם בין הצדדים מי מהצדדים ישלם את היטל ההשבחה אמנם באין סיכום הנוהג הוא ככלל, כך מנוסחים החוזים הסטנדרטיים בשוק, כי המוכר הוא המשלם ועל כן כדאי ונכון למוכר לבדוק קודם המכירה אם קיים נכון ליום הבדיקה חיוב בהיטל השבחה אשר יחול בעת מכירת הדירה.

על כך נאמר ו"יפה שעה אחת קודם".

הערה חשובה ומעודדת לתושבי איו"ש, באיו"ש לא חל חוק היטל השבחה ועל כן אין היטל השבחה למתגוררים באיו"ש. כלומר למתיישבים מחוץ לקו הירוק שביננו ככלל אין היטל השבחה ולא נדרשת בדיקה מקדימה לעניין זה.